年已经过半，今年的房地产市场可以说是有史以来表现最差的一年，随着人口出生率的严重下滑和疫情阴影笼罩的双重压力下，全国绝大多数地区房地产早就绷不住了，连一些传统的经济一二线强市地产市场也已经出现明显的量价齐跌，总而言之一句话，房子以后会失去投资价值，无论一线城市还是三线城市，之所以现在某些地方的房子还没跌，只不过就是这股浪来的早或晚罢了，未来即使配套齐全的超大型城市，房价也很难超过现在的水平，至于二线城市，连现在的价格都保不住。
在具体分析滨海各板块之前，笔者先对目前滨海新区楼市的整体情况和滨海新区的未来发展情况谈一下自己的观点:
第一，天津经济在十四五期间明显回暖，天津经济已经以比较正常的速度逐渐渡过转型阵痛期，经济发展开始回到正常轨道里来，但是从现在的角度看，天津楼市受到北方整体大环境和过去几年经济萎靡的影响，楼市的下滑还有一定惯性，所以个人预计年下半年以后市区和西青区等人口热点地区房地产市场会止跌并略有回暖，滨海新区的房地产市场还会继续萎靡下滑2年左右的时间，滨海新区由于配套建设仍然没有补齐，人口回流缓慢，楼市在短时间不太可能止跌，至少还需要2年左右猥琐发育时间。
所以想要在滨海新区置业的，目前不用着急出手买房，而且由于上半年疫情影响，滨海新区人口外流趋势仍然越来越明显，所以现在滨海新区目前二手房房价已经跌出其实际价值，个人预判，如果疫情未来两年能够好转，天津经济基本面能够逐步恢复，滨海新区的房价未来会有一定回暖，但是目前看，至少还要经历2-3年房价超跌的阵痛期，从目前趋势分析，滨海的房价今年下半年到明年二手房市场还会更难看。
目前滨海新区的二手房成交均价仅仅略高于唐山市和沧州市区，其实这里边还有一块遮羞布没扯下来呢，如果除去西青产业园区和空港经济区，滨海新区的二手房价已经低于唐山市和沧州开发区板块，甚至还不如河北省与外省交界的一些5线小县城房价高，这不就离大普，滨海新区是一个主要依靠外地人发展起来的城市，现在人口外流对于滨海的打击是致命的，而且滨海地广人稀发展分散，土地多，房子多，人口少，基建进展缓慢，产业发展一塌糊涂，又进一步削弱了各板块抗风险的能力。
第二，滨海新区整体房产板块，目前和未来一段时间仍然会呈现越靠市区近发展越好的局面，众所周知目前天津经济发展最好的区就是西青区，也是整个天津人口增长最多的地区，坐落于西青区的滨海高新技术产业园是滨海发展最好的片区，这块地方的房地产板块自然要好很多。
滨海主城区区域由于近年来基建建设缓慢，实体产业萎靡，产业空心化严重，第三产业发展不顺，已经逐渐落没，虽然近几年大量商业开发，道路修建，医院配套，地铁建设，等都在进行当中，但是其发展速度仍然过于缓慢，仍然没有形成一个完整的城市规模，所以整体经济并没有走出下降趋势，滨海新区主城区能够顺利打通各区块的交通配套，形成整体城市规模，个人估计最乐观也还需要五年左右，而且由于滨海核心区的产业经济低迷，未来想要发展为一个完整的大城市结构恐怕至少还需要15年时间，
还有一个严重的问题在于，天津的主要交通枢纽都集中在天津市区周边，滨海主城区与外界的交通状况非常不乐观，虽然修建了于家堡滨海站，滨海西站等大型交通枢纽，但是由于铁路规划和管理问题，运行状况很差，短期无法改善，所以作为投资来说，完全没有价值，如果购房者年龄较小，对滨海新区未来发展比较乐观的，可以考虑投资滨海主城区。
下面开始分析滨海新区的各热门地产板块，本人尽量能够多分析一些板块，争取都能提到，对于滨海的一些偏远板块，本人就不做分析了。
01英雄迟暮的开发区核心区
开发区东区核心区地块是目前滨海新区建设最成熟，配套设施最好，环境综合最好的地块，也是滨海主城区房价最贵的地块，尤其是泰达msd周边地块，绝对是滨海购房最理想的选择没有之一，其周边不仅有msd，周大福，金融街等商业和就业保障，有滨海广场，泰达图书馆，泰达第二体育场，泰丰公园等优质的公共设施，有医院方便的就医环境，其学区也是泰达一小，泰达一中，国际学校，交通方面有9号线轻轨通过，所以贵是有贵的道理的，但是近年来，受到开发区东区整体产业转型影响，滨海人口流失等不可抗力因素，这个板块的房价也在明显下跌，目前的价格已经回归合理，而且性价比较高，这个板块长期看仍然是整个滨海主城区的核心地区，如果未来滨海城区经济能够回暖，该板块仍有翻盘可能，即使未来滨海经济无法回暖，此地块仍旧是滨海城区最佳居住地没有之一，
此外，开发区东区的其他板块配套和环境整体均值也较高，交通配套商业等都处于滨海核心位置，学区也基本都不差，所以整个开发区东区的生活区都是比较理想的购房选择，其范围是从洞庭路以东，海滨大道以西，五大街以南，新港四号路以北，在这个板块买房子只需要注意一些基本问题，比如，靠海滨大道和新港四号路以及轻轨边的房子，室外环境比较吵，居住舒适度不好，谨慎考虑，其它就是考察一下小区的整体情况和个人预算问题。
总结，这个板块谈不上未来的发展，已经完全成熟，居住学区就业环境配套交通都比较理想，无论滨海城区发展方向如何，这个板块作为刚需居住不差钱都没毛病。
02“*城”中心商务区板块
这个板块包括三个主要部分，天碱商业区，于家堡金融区，响螺湾商业区以及靠近滨海站的周边板块，这个所谓商务金融搞的有多么恶心，这个就不需要我多赘述了，已经成为了一个历史的笑话，目前三个地块在归属于开发区以后都在寻求积极的转型，其中天碱地块由于开发起步比较晚，没有走弯路，所以在建设了滨海文化中心，万达广场后，以商品房开发为主，配套建设学校，幼儿园，等，围绕紫云公园，逐渐形成了一个相对比较高端的商业居住区，作为开发区商品房的投资外溢，这个区域坐落于整个滨海的核心地区，毗邻滨海新区*府和滨海站，是滨城发展的新核心，未来随着滨海新区的城市化发展，此板块是有购买价值的，至少预计可以保值。
于家堡金融区的发展情况比较迷茫，金融区的十几栋写字楼死气沉沉空置率严重，完全带动不了什么就业，一个轰轰烈烈的环球购因为疫情毁了，实在是可惜的不行，亮点是茱莉亚音乐学院坐落其中，滨河公园的景色倒是真的不错，于家堡现在陆续把商业用地转变为居住用地，是一个明智的选择，所谓的金融区早已成为笑话，这个地块目前大多数土地并未开发，新建的几个楼盘目前还看不出什么，耀华中学滨海学校在建，其它建设不明朗，由于滨海高铁站和地铁枢纽站以及生活区的建设，这个地块在未来十年左右的时间还是可以发展起来的。
不过期望不要太高。至于响螺湾商务区地块，其开发最早，写字楼众多，但是由于中心商务区整体发展不好，海河封航交通问题迟迟不能彻底解决，发展始终严重受限，已经成了不死不活的状态，写字楼大多数都成了公寓，人气严重不足，商业开发烂尾，配套也不完善，所以房价也一直在走低，这个区域如果安阳桥问题得不到解决，以后也不会有什么具体发展，无论是安阳桥烂尾问题，还是大化搬迁问题，响螺湾产业问题，都是难以解决的问题，年年提年年解决不了，还谈什么发展，其他配套设施只有传闻没有行动，这个板块如果关键问题没办法解决，整体居住环境非常平庸，也不要指望有什么升值潜力，价格还会阴跌，学区为天津师范大学滨海附属，只能说学区还可以，此区域存在逆天改命的可能性，如果滨海新区经济回暖，安阳桥问题能够解决，大化搬迁成功，响螺湾南部高新区开始建设，这个区域有二次腾飞的潜力，而且这个区域目前公寓楼生活环境优美，价格便宜，居民楼价格也比较低，对于没什么钱的购房者还是比较理想的。
总结，这个板块作为滨海新区规划的新城市核心，其未来无论是从交通，商业，生活配套等，都处在比较高的水平，此版块紧挨开发区核心区版块，共同形成滨海核心，但是由于天津近几年的发展颓势和滨海人口的严重外流以及疫情影响，一个新贵的城市圈能不能打造起来是个未知数，至少来说，开发周期太长！购房建议先考虑天碱，第二于家堡，慎重考虑响螺湾，而且此版块已经出现二手房价格低于新房的问题，可见未来要调低预期。
03盼不到头的塘沽湾
这个板块我说起来心里别扭，实在不想得罪人，这个板块开发存在严重的问题，塘沽湾板块尚未正式开发前，我就接触过这个板块，我真不明白看好塘沽湾的人到底是图了个啥，塘沽湾这个项目完全就是大爆炸以前滨海新区开发盲目乐观一拍脑袋的产物，从位置上来说，塘沽湾其实说不上差，如果这个项目不是在滨海新区，而是在杭州武汉等城市，绝对是个优质项目，但是可惜这个项目是在自身难保的滨海新区，塘沽湾项目整体规划有25平方公里，是个非常大的综合地产项目，规划包含有居住区，商业区，办公区等好几大板块，是一个能够独立解决居民生活工作出行的综合新型城市区，但是这个项目从目前看存在多个问题，
首先海河封航问题迟迟得不到解决，所以塘沽湾规划的跨海河桥拖了多久了，什么时候能建成？即使现在开建，需要多久，滨海速度?由于目前滨海主城区在海河北面，所以如果你不能解决通行问题，这个项目其它东西也就失去任何意义，即使西中环跨海河桥顺利通车以后，塘沽湾去往胡家园地区会便捷很多，那我请问，你想去胡家园为啥不在胡家园买房子呢？
胡家园房价比塘沽湾还便宜呢，你说你去响螺湾近，响螺湾自己就是个自身难保的地方，它怎么拉动你塘沽湾的就业和发展呢？再说了响螺湾房价也不比你塘沽湾贵啊，花那么多钱为了看海河？你在彩带岛公园看海河不是更好看吗？
所以请问，塘沽湾购买的意义在哪？
如果你是外地想在天津落户，不想自己住，起码你也的买个好出租的地方吧，海河南边人口本来就不多，大多数都集中在东西沽，你买了空在那吗？有人说塘沽湾有学区，我请问你买哪的房子没有学区？现在新建的学校哪个名头不是响当当？
还有人说天津大道开车去市区近，你开车去市区是不是还得路过咸水沽呢？你在咸水沽买套房多好呢？
而且滨海目前在建地铁线也没有到塘沽湾的，你要等一个不确定的未来吗?塘沽湾在目前滨海新区发展不够好的前提下，真的不知道何去何从，只能说希望滨海新区的发展会越来越好吧，目前这个地方只适合有钱有闲的退休老干部。年轻人还是谨慎考虑吧，如果滨海没有个大发展，塘沽湾咋办？
总结。塘沽湾版块在海河南边，交通始终存在硬伤，由于目前滨海新区的主要产业区都在海河西北地区，塘沽湾的发展更扑朔迷离，而且塘沽湾项目启动之际正好是滨海新区由盛转衰的关键节点，生态城姑且如此，塘沽湾呢？
04等不起的中部新城
这个板块主要是给临港的职工居住开发准备的，这个板块也是严重受制于滨海整体发展，中短期没有投资价值，虽然地铁1号线和2号线的终点站都在中部新城，但是从滨海地铁的建设速度来看，长期大概率不可能通车，即使通车后，最后能不能通到中部新城也不好说死，
所以未来十年内中部新城能不能通地铁都是未知数，这个板块自身面积还比较小，公共交通不方便，能够通往主城区的两条路又不好走，所以房价一直比较低，中期看依然没有起色，除非临港工作有自住需求否则建议不考虑。不过这个板块如果未来真能通地铁，自住还是可以的。
总结，这个版块前景非常一般，即使地铁通车以后，该版块价值仍然不大，未来表现平庸，这个版块只适合周边工作的刚需入手，价格便宜的话作为自住还是有价值的。
05富含生活气息的东沽海洋石油板块
这个板块都是老房子，开发建设比较早，虽然学区非常一般，但是幼儿园小学初中高中都有，而且具备浓重的生活气息，交通也还算方便，至少距离海河有小闸可以方便的通过，地铁一号线和二号线在此地区都预设有地铁站并且正在施工，如果于新桥能够建成，交通更方便，医院，蓝鲸岛公园，基础设施虽然老但是还算比较完善，房价整体不高，也没有高端住宅，对于穷人来说，是个理想的生活区，东沽板块的房价在经历了一段时间下降以后，已经坚挺了相当一段时间，也充分说明了这个地方是个普通老百姓认可的生活区。
总结，东沽海洋石油版块整体生活气息浓郁，人口密度较大，商业配套交通都也还过得去，作为在周边工作的人来说是个理想的购房生活区，虽然没有较大投资价值，但是整体低位抗跌，就业方便，刚需可以推荐。
06热热闹闹的西部新城
这个板块的发展完全出乎意料，西部新城板块经过十几年的内部发展，居然成为全滨海人口密度最高的地区，单单从人口上来说，西部新城发展相当成功，虽然这个板块交通不算好，地理位置也没啥优势，当初规划的很多东西都没建起来，但是实打实的引来了大量人口，从自身内部发展出了完善的商业密度，这个板块从居住角度来说并不算好，人口密度过大，人员嘈杂，学校也比较一般，周边医院，交通拥堵不堪，大型商业也只有一个未来汇，环境实在没什么可恭维的，但是人口密度大也是有好处的，内部生活气息非常浓郁，各种小商业一应俱全，这个板块非常适合普通打工族置业安家，红红火火的小日子就从这里开始，从房价来看，西部新城的房价已经止跌企稳，也充分说明了打工人对西部新城板块的认可。
总结，这个版块的人口密度极高，尤其是远洋城撑起这个板块的核心，由于人口密度高，生活气息优越，这个版块的自生内循环非常好，作为来到滨海打拼不久的年轻人和收入一般的老百姓来说，这个版块的房子值得入手，
07新港，一座桥阻隔成了两个世界
新港板块除了船厂新建小区外，绝大多数都是老房子，新港板块要分两部分看，一个临港桥，把新港分成了两个部分，临港桥东部毗邻天津港，从上世纪90年代以后基本上就没变样，老房子多，密度又大，学区非常一般，大货车多，环境差，没有像样的商业，近年来已经越来越显现破败景象，而且临港桥对于新港二号路的交通阻隔作用也非常明显，由于滨海新区的中心位置在滨海站方向，所以如果不在天津港里上班的人需要从东向西走，近年来由于天津港的发展也大不如前，这个板块基本上已经没有购买意义，除非是常年在天津港上班的经济不富裕的人可以考虑这里，
临港桥东房子太多密度太大，也不存在开发拆迁的可能，所以不要听信传闻，这个地区已经完全和滨海新区的整体发展剥离，无论未来滨海好还是坏，这个地区已经没有新建公建的地块，房产已经没有任何购买价值了。临港桥西边的部分由于交通状况改善，距离于家堡和开发区交通比较方便，距离天津港也比较近，公建配套也好很多，所以对于在开发区于家堡和天津港上班的人来说，临港桥西边的新港地区还是有一定吸引力的，从房价上也可以看出来，临港桥西的房价相对还算是比较坚挺的，但是临港桥东部房子跌价很厉害还不好卖。
总结，新港这个版块临港桥西边由于交通区位优势，可以考虑购买，临港桥东一定不要入手，大车多环境差房子破还没未来，医院西边的住宅，通往开发区核心区和于家堡交通非常方便，虽然没有升值价值，但是居住价值高。
08四通八达的交通枢纽紫云板块
这个板块由于东接天津港，西部和南部接中心商务区，北邻开发区核心区，交通非常方便，而且距离滨海站和轻轨九号线都比较近，是就业首选置业地区，这个板块的交通绝对是全滨海数一数二的，但是受到近几年滨海核心区的经济萎靡影响，这个板块的神话已经破灭，目前价格回归理性，但是由于其优越的交通优势，这个板块是绝对具备购买价值的。
总结，这个板块的区位优势相当明显，东南西北四通八达，自身的学区也不差，紧挨着开发区核心区和滨海的新城区，自身条件也不错，但是这个版块的房价相对来说也略贵，受到滨海核心区发展的影响，该版块今年掉价非常严重，不过作为居住来说，这个版块位置极好。
09价值越来越低的塘沽老城区板块
老城区板块人口密度高，交通和商业也比较方便，虽然现在已经大不如以前，但是仍然具备很高的居住价值，其中尤其以新村街道综合表现最好，无论是商业，就医，学校，公园，体育场都有完善的配备，虽然现在价格也一直在跌，但是作为自住仍然有得天独厚的生活优越感，缺点是绝大多数都是老房子，居住舒适度不高，道路过窄停车困难，未来也没什么发展，老城区其他地块，比如杭州道地块，福州道地块，去开发区和海洋高新区交通比较方便，配套成熟度高，环境也可以，也是值得考虑的地块，洋货地块受到近年来洋货商业不景气和学区原因，价格一直在跌，但是洋货地块的商业和交通非常方便，买来自住也没有毛病。
总结，塘沽老城区由于可开发地块已经不多，教育，医疗，商业等优势已经逐渐被周边各种新城追赶并超越，未来发展越来越趋于一般，但是居住舒适度上来说，仍然具有很大优势，老城区房价基本已经到顶，未来由于区位优势丧失还会继续阴跌。
10朝气蓬勃的海洋高新区（工农村板块）
这个板块也要分两部分看，整体上，西北比东南要好很多，东南侧地块开发较早，配套不完善，规划也有问题，但是新北路西配套设施，产业一直做得不错，发展顺风顺水，而且整体价格不算高，有阿奥特莱斯，吾悦广场，红星美凯龙，金元宝海洋广场等商业完备，云山道学校以及即将建设的塘沽一中新校区等学区也很硬，也有地铁站，产业发展一直也可以，
所以这个地块具备比较好的前景，非常适合外地来滨海打拼的年轻人，近两年由于滨海人口外流和疫情影响，该版块外地人比例太高，导致卖房出逃趋势明显，原本非常好的地块价格一路走跌。
总结，该版块未来可期，是滨海为数不多的预期较好的板块，目前价格不高，推荐入手。但是要注意，新北路东部地区版块开发早，人口多，居住体验差，配套也不行，是一片“雷区”，最好优先考虑天津滨海职业学院周边以及西边的地块。
11滨海欣嘉园，一半是天堂，一半是地狱！
如果滨海还有什么所谓的“价值洼地”，那么欣嘉园绝对算是很典型的一个可能也是唯一的一个，欣嘉园版块作为滨海最大的保障房项目，为什么选在那个位置，可以说真的是很有学问，欣嘉园这个地区是个孤岛型社区，本身地块毫无价值，距离产业中心开发区西区10公里，距离北塘10公里，距离高铁滨海站6.5公里，距离海洋高新区核心区7公里多，是名副其实的荒郊野地哪都不靠，平地造城，力度又远远不如生态城，经过十年的发展，成了一个要交通没交通，要商业没商业的“一个好地方”，
可是如果你说它不好，滨海一号线4个地铁站加持的王牌配置，一旦滨海地铁b1z4z2三条线开通，整个滨海的交通枢纽会大大北移，欣嘉园的区位优势一下就能提升上来，成为滨海新区的王牌社区之一，而且欣嘉园本身建医院，养老院，随着老龄化社会到来，欣嘉园的区位优势会越来越明显，欣嘉园还有一个特别大的优势在于其可开发土地较多，目前开发已成规模，未来规划规模20万人，由于滨海产业北移趋势明显，欣嘉园作为一个连通东西南三个方向的大型社区，加上已建成和未来规划的地铁，公园，商业以及教育园区等，如果一旦配套和产业全部形成，这个版块实力非常强，但是由于滨海建投的龟速建设水平，这个版块还不知道要几年才能熬出头，虽然你知道一坨屎一定能够变成金子，但是什么时候它会变，你不知道。
总结，欣嘉园版块未来发展实力强劲，但是受制于建投建设速度太慢，滨海新区整体经济衰落的原因，这个版块目前情况相当不好，尤其是商业极度匮乏，居民生活不便，这个版块也是目前二手房挂牌最多的板块之一，目前的价格已经明显低于其实际价值，如果需要入手建议30岁以下年轻人，未来可期。
12中新生态城难以承载的新城市
如果说现在滨海新区发展的最好的地块在哪，那一定是中新生态城，超豪华的环境配置，是很多人心中的梦想家园，就连我本人都非常羡慕生态城的环境，学区，医疗，地铁，商业，产业，公建配套，公园，不管是现在还是未来，生态城的开发都是目前滨海最好的，所以有钱不首选生态城，那一定是傻。
但是，为什么捧上神坛的生态城今年也没避免暴跌的命运，原因有几个方面，首先是滨海新区的人口流失，第二是开发区东区的产业凋零，生态城自身产业又起不来，第三点是由于整个天津市经济低迷的大环境不好，人口流失已经支撑不起建设如此大规模的新城市，
所以生态城从年以后逐渐显现出疲态，除了起步区以外，其它地块基本上也没啥发展了，生态城的问题在于，它面积太大了，建设这么大的城区从滨海的经济体量来说完全是不可能的任务，加上各种原因，生态城人口也开始流失。生态城未来建设肯定会比现在越来越慢，由于全国房地产市场不景气，有经济实力的大开发商目前日子都不好过，所以生态城不可能像以前一样频繁出现由大开发商自己投资建设的商业中心和公共娱乐项目。
总结，生态城环境优美，配套齐全，确实是个好地方，但是由于宏观经济差，自身规划不切实际，产业发展不顺利，所以目前已显现疲态，未来发展会趋于越来越慢，如果内部产业没有大发展，以后阴跌会一直持续，目前成熟地块价格虽高，但是配套环境优越，可以入手，偏远地块，慎入，多便宜也得慎入！
今天有人问我生态城的几个小板块怎么选，我觉得有必要说说，其实生态城从年以后发展就显出疲态了，所以生态城的偏远地块真的要慎入，否则真有可能砸手里，目前生态城的部分公建已经出现了运维困难的情况，所以生态城已经没有多大能力扩展战线了，生态城能够入手的就目前起步区，旅游区的核心地块，大概位置就是从宝龙城到南开中学那一片，就算是这一片还不是说哪个地方都能保值的，就照现在生态城的产业开发情况，以后就这一片房价能不能都撑得住还不好说了，这一片已经不小了，而且生态城的后期发展确实有点可惜了，没后劲了。
生态城的某个独立大旅游板块，我不明说了，谁进谁后悔，还有靠近西外环那片，谨慎入手，有人问力高那一片，我的建议是那一片可以入手，但是仅限于在汉沽生活工作的，如果在核心区这边的买那里就是纯浪了。
13北塘经济区，华丽外表下的空无一物
北塘最大的败笔，就是中关村产业园，说个笑话，中关村有产业！北京中关村自己都泥菩萨过江自身难保，还能有像样的产业给你北塘？
北塘不否认，改造以后非常漂亮，但是其内部产业空心化极其严重，所谓的中关村产业园其实不过就是个名头，完全没有实际意义，说句不好听的，北塘如果再照这样搞下去，以后连它小弟欣嘉园都不如，甚至差得远。
总结，北塘的位置还算可以，北接生态城，南连开发区，未来也有地铁，虽然产业就不提了，但是目前环境很好，作为一些不差钱的新中产，买别墅洋房来凡尔赛真的合适，不过北塘的高层住宅价值不大，只推荐别墅和洋房。
疫情期间继续更，今年天津疫情真的是沉重打击，不知道什么时候结束，这几个月接触滨海房地产市场，有很多因为疫情逃离天津的，现在人根本不想回来，好多因为天津今年疫情想卖房回老家或者去南方城市的，所以三月份到七月份滨海新区房价下降那么厉害，不得不说肯定是受影响了。
14不靠谱的临港和东疆港
临港工业区和东疆港，这两个难兄难弟都在港区内部，这些年发展的有多惨不用说了，距离主城区远，高速阻隔，交通不便，内部发展又差，因为天津港内部自身是没办法形成一个兼顾就业，环境，医疗，学校，商业的繁华城区的，所以这俩板块是混的一天不如一天，虽然这俩板块也慢慢在补齐居民区的基本配套，比如医院等，但是天津港从爆炸以后发展很差，已经没有什么发展潜力了，自然港区内的社区也就跟着衰落了，天津港目前的经济实力已经没有能力为一个完整的社区结构买单，大荒凉的现实很残酷。
总结，这俩地块建议还是不要考虑了，不管你是否在临港工作，最好别买，否则你会常年非常郁闷，天天逛湿地公园是解不开忧愁的，东疆港还好一点，但是交通问题也是硬伤，不能天天看海过日子，建议慎重考虑！
15站不起来的汉沽东扩区
汉沽东扩区作为汉沽区打造的新城，当年红红火火热闹过一阵，现在混成这样有点惨啊，这个板块当初大搞开发的很大一部分原因，就是为了让汉沽和生态城接轨，以汉沽主城区的经济能力是根本撑不起来的，该板块的发展严重过分依赖生态城，结果生态城的发展不如预期好，这个板块就有点凉了，毕竟生态城都玩不起来，谁还玩汉沽啊，目前已经看出来有点干不起来了，甚至内部配套的基本运营都很困难，这个板块地理位置上距离滨海主城区太远，就算未来z4线通车，发展也极为有限。
总结，这个板块中短期看已经凉了，未来即使地铁通车，也只能够作为汉沽居民的改善需求，如果不是在附近上班的，真没必要跑那么远买它，以后大概率运行状况也不会太好，啥时候能翻身估计周期挺长的
16港东新城，工业铸造的硬实力
港东新城这个板块之所以没凉凉，其最根本原因就是近些年大港地区的工业发展的不错，而本身大港老城区是塘，汉，大，三个区里过去发展建设最差的，这就为港东新城的发展提供了良好的条件，减小了阻力，由于南港工业区和轻纺工业区吸纳大量就业人口，所以港东新城地区也就成了工业人口的最佳的城市聚集地，这个地块最近几年房价相当坚挺，经历短时间下跌以后，通过工业发展和周边拆改，价格很快就稳住了，而且是滨海为数不多的逆势上涨的板块，近几年发展的越来越好，也成为滨海前工业时代最后的佐证。目前各种配套也发展建设的不错。
总结，这个地块自身依托周边工业区发展，目前运营状况良好，发展不错，是滨海为数不多的真正靠硬实力维稳房价的典范。作为在大港周边工业区工作的人来说购买肯定是没毛病的，但是该板块也存在硬伤，距离主城区太远，未来主城区如果经济恢复，该板块发展有限，刚需进场已经失去最佳时机，目前均价较高。
17空港天津市区的投资外溢
之所以我没写空港，是因为这个版块虽然属于滨海新区，但是和滨海基本挨不上，有人问了我就大概说说，空港这个版块完全就是一个市区附属版块，距离滨海主城区太远，和滨海的发展基本扯不上，空港经济区从地理位置上说都挨着外环线了，现在市区投资外溢的板块基本上发展的都挺好的，西青是最成功的例子，津南搞的也不错，空港自然也是一样的，滨海新区现在的特色就是越是挨着市区近的地块发展越好，离市区越远的地方发展越差，表面上看区*府在核心区，实际上产业全在市区边上，造城这种情况的最根本原因还是因为所谓的（滨城）其整体城市规模不够造成的，
谈到空港问题，首先就得谈到双城战略问题，目前国内还没有任何一个城市有能力搞双核心的，目前所谓的津滨双城，滨城是完全没有能力被称为一个城市的，滨城现在很多城市配套还不如一个三线城市的水平，虽然这些年也在积极发展中，但是如果照这样下去，至少还需要15年左右的时间滨城的城市配套水平才能够勉强和市区站在同一个竞争级别上，目前滨城和津城的对比，无异于就是一个三线城市和一线城市的对比。
所以从城市完成度来看，就能够解释空港现象，整个天津的交通枢纽，学区，医疗，人口，基本上都主要集中在市区，所以无论是投资建设还是人心所向，必然是谁靠着市区近谁就更好发展，所以空港就是滨海的产业，市区的地产，单从地产板块来分析的话，空港就是市区人口外溢板块，所以空港板块必然会和其它几个市区人口外溢板块一样发展的比滨海核心区更快更好，而且要知道，地铁2号线是通空港的，也就是说空港这只手是和市区牵在一起的，和你滨海没什么关系，滨海地铁z2线通往空港起码也是6-8年以后的事情了，而且即使z2线通空港以后，空港还是市区附属版块，这一点不可能变。
所以空港不管从产业来说，还是从地理位置来说，交通来说，都比滨海核心区强多了，其实空港内部的配套目前看也不算特别好，如果真发展那么好的话，sm为啥这么多年了只开了到二层，连三层都开不起来。
总结，空港板块其实和西青高新区板块，津南海河教育园板块本质上没什么不同，都属于市区投资外溢板块，所以空港的房价比核心区高是非常正常的，因为毕竟所谓的滨城，不过就是个“滨县城”，不过要注意一个问题，空港板块前期受到产业发展和市区影响发展较快，但是毕竟它既不在津城内部也不在滨城内部，所以整体实力也就那样，未来滨城核心慢慢补足配套后，空港的发展会越来越趋于平庸化，目前空港房价处在合理价位，在空港工作的可以入手，未来空港板块发展还是会比较稳。
18滨海高新区西站板块
我的建议是最好多考虑考虑，可以入手，但是要做好长期配套不达标的心理准备，滨海西站那边过去十年开发的相当不好，这个西站也一直处于半瘫痪状态，运行情况相当不乐观，疫情后就更别提了，从年开始滨海西的开发才刚刚有点苗头，以后啥样还不好说呢，至少北大街以北的地块发展可能没那么快，现在北大街南边的地块房价也不高啊，为啥不先考虑北大街南边呢？我估计未来五年到十年这个板块也不好说能发展多好，但是这个地方大趋势是好的，毕竟高新区的发展趋势是要向西北方向发展的。
补充一下最近几天对楼盘考察的感想，最近几天又考察了生态城的几个楼盘和高新区的几个盘，顺便去欣嘉园和北塘溜达了一圈，我觉得更加印证了我的观点，未来滨海发展最好的板块一定是高新区，生态城和中心商务区这三个，我认为如果不是因为疫情和天津这几年经济下调的原因，高新区板块早就起飞了，高新区板块之所以没起飞就是天津经济下滑和疫情双重原因，否则高新区反超生态城是一定没问题的，我只能说是金子总要发光的，就看啥时候发光了，可能会走一些弯路，但是最后结果不会差，甚至如果从现在滨海核心区的产业空心化来看，中心商务区板块以后可能都干不过高新区板块，中心商务区板块现在产业特别迷，除了盖楼没啥东西，以后如果产业空心化仍旧如此严重，发展一定会受影响。
19再说一下*港欣嘉园板块
我原来发过一个文章就说这个板块快熬出头了，未来两到三年这个板块实力会越来越强，目前是这个板块的最低谷，欣嘉园可以说是滨海地铁线最受益的板块没有之一，这板块现在正处在拉锯战的最低谷，只要滨海经济能够恢复，欣嘉园就能够和高新区板块连成一片马上起飞，目前这个板块内部的中介都不看好这个板块，认为这个地方的房子是“垃圾”，不过我只能说当局者迷，我前面也提到这个板块有起飞的可能，就看你熬不熬得住了，前面十年都熬了，不差这两三年了，现在这个板块内部砸价都疯了，你八千卖就有人七千卖，还有人六千就卖，甚至有人五千多就卖，已经严重超跌远远跌过实际价值了，我个人估算这个板块目前合理均价应该在左右，现在的价格感觉就好像恨不得白送房子赶紧跑一样，我建议这个板块的业主房子要拿住，不要最低点出逃，低位平仓割肉那是犯傻。
20周边配套问题
谈一下医疗问题，教育和医疗综合最强的肯定还是老城区，从医疗上来说，医院就可以碾压所有新城区的医疗系统了，反医院，可以说是一个不如一个，开发区医院的实力大家都知道的，加一起综合实力都打不过五中心，生态城虽然现在正在积极建设医疗系统，医院医科大学跑路最后又转给五中心就能看出来，医院运营情况并不好，二甲的规模也不行，归根结底人还是太少，但是生态医院相当厉害，医院这块滨海一直是大短板，医院，医院，顶多是个试运行水平，医院一个能打的都没有，
前两天和朋友探讨未来滨海核心到底在哪，我们统一都认为未来滨海核心地块一定是滨北地区，未来滨海核心应该在滨海西站那边，但是说归说，滨北地区能够发展为滨海核心绝对不是最近三五年的事情，时间会相当长，所以着急入手一点必要都没有，而且海洋高新区地块现在有个硬伤，医院，滨海新区现在最大的医疗短板就是缺乏一医院，本来这个重量级公建就是在海洋高新区这边，医院，这个项目对于海洋高新区的整体提升至关重要，但是这个项目*了，现在就看后边在医疗上如何补足短板了，生态城倒是不用担心，公建补充很快，但是我说过医疗板块有个王炸在*港欣嘉园板块，医院，这个王炸对于滨北的医疗资源非常重要，现在就看运行的好坏了，不过目前看，高新区的地块的医疗真的是个硬伤，学区倒是不担心，医院是真有点说不过去了。
最后再说一下河南边的问题，河南边房子尽量不要考虑，因为海河不能封航，河南边永远不可能真正发展起来，目前河南边的产业也不明朗，滨海和市里不一样，市里海河河段比较窄，而且是封航状态，海河上各种桥梁众多，所以发展不受影响，但是滨海新区不一样，滨海这边南北交通还是不方便，很多地块对接河南边都没有便捷的交通条件，建又不能建，安阳桥那就是个活生生的例子，整个于家堡东边的地块为啥会荒了，和安阳桥的烂尾有很大关系。